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银行当然会对土地进行评估。预判其将来开发的前景好坏。d1、d7地块位于新政府大楼旁，毫无疑问将来会有非常大的升值空间。于是这两块13。87亿的土地给秦然从工行弄得了10亿元的三年期贷款。当然得承认，这其中戴行长出了不少力。但这毕竟也是双赢，银行完成贷款任务，秦然拿到了流动的资金。
“建行的祝行长先下手要走了d12地块，不然礼包会更大一些。”
今天是秦然主动来到戴行长的新办公室做客，d12地块已经抵押给了建行拿到了5亿的贷款，依旧是为期3年。
“老祝一向来都快人一步，咱们哥几个好久没聚了。找个时间我做东请大家。哦，我差点忘了，来。握个手先”
升任省行行长，戴行长腰板都直了不少，稀疏的头顶更加透亮。不过他主动握手倒让秦然一时无法理解。
“蹭下一号首长的官气，呵呵。”
原来戴行长知道秦然和一号首长握过手。所以特地“间接”地和首长也握一下。沾上贵气以后步步高升。
“以后过几年怕我得到天京去找你了。”
工行总部在天京，所以秦然潜台词是戴行长继续高升。
“承蒙贵言。”
江州市政府刚举办的土地拍卖，又收获了近85亿出让金，市委书记黄伟国信心大增，野心勃勃推进江州机场二期扩建，以及又增加了火车站、汽车站的改造项目。看得出年前秦然饭桌上的一席话，他听了进去并立即着手实施，力求把江州城市面貌改造得焕然一新。
江州新城的道路已经和市区无缝对接。由于省长李治国的推荐，以及刚结束新城土地出让的热闹场面。江州刚获得了国家开发银行的贷款授信。江州土地储备中心作为政府平台，用新城的土地向国家开发银行抵押，拿到了80亿的土地储备贷款，专门用于江州新城的土地一级开发。
除了住宅用地被房地产企业抢购外，工业园区的招商也非常顺利，许多外企都瞄准了江州作为沪东市的后花园，把全球产业链一部分迁往新城的工业园。由此，工业园区的土地出让价格随之水涨船高，不过为了吸引外商投资，把土地作为优惠政策江州政府并未收取高额出让金。
照这样的势头发展，江州新城的成功基本指日可待，接下来就是确定乾坤的临门一脚，把市政府搬迁到规划好的新城之中。
江州市旧政府大院所在位于现城区的中心地段，为考虑市区整体规划，这里将不会兴建住宅楼，而打算江州的cbd——中央商务区。黄伟国不愿意江州仅定位为国内外著名旅游城市，而希望成为21世纪的“国际大都市”。在市政府规划院的图纸上，以旧政府大院为中心的方圆3平方公里内，将组织搬迁腾地，集中打造江州的城市中心，兴建甲级写字楼、大型购物中心、五星级酒店，吸引各家金融机构中心和公司总部进驻等。
cbd是新进入中国的事物，江州是为数不多提出打造cbd的城市，这跟黄伟国经营城市的思路有很大关联。
江南集团的商业地产是秦然一直惦记在心的重点战略，其主要便是大型城市综合体——江南广场。有江南广场，便是城市中心，这是秦然为其定下的发展策略。江州即将兴建cbd，江南广场正好契合这一背景条件，所以秦然想提前卡位进入商业地产。
市政府旧大院占地100亩，近7万平方，是发展商业地产的优质地块。打造cbd，市政府旧大院是中心所在，这里项目关系到cbd能否成功，所以对这块土地的出让黄伟国也从之前的招投标价高者得，转变为要引入资金雄厚并配合政府规划的企业。最为主要是要尽快动工启动，而不是拿了土地后却没有钱或者没有能力设计开发，把项目搞砸土地烂在手上。
共同的目的，让秦然再次到政府办公室拜访了市委书记黄伟国。秦然向其透露了江南集团打算进入商业地产的意向，也非常赞同黄书记打造江州cbd的举动，认为这确实能拉升江州城市的层次。
2栋25层以上的甲级写字楼。1栋30层的配套商务公寓，1间五星级标准大酒店，底下两层停车场。再配套超大型shoppingmall，里面包括有百货、超市、家居、餐饮、金融、娱乐等丰富业态，打造成国内第一的大型城市综合体。
听完秦然的介绍，高达15亿元的直接投资，是江州有史以来最大的房地产投资项目，尤其是国内第一这个名头，这些都深深打动了市委书记黄伟国。如果真按秦然所描述的这样。光江南广场一个项目，就足以支撑起江州cbd的一半。
“这个项目占用的资金非常大，所以如果江南广场真的落户江州。我希望政府能在土地和银行资金支持方面提供一些优惠。这是一个伟大的尝试，如果成功将会载入中国房地产业历史，我有很大的信心。”
超大型城市综合体，这是未来中国商业地产发展的成功所在。秦然并不担心项目不会成功。他只是要向黄书记伸手要更多的优惠措施。虽然两人算是一定程度朋友。但屁股决定脑袋，在双赢的前提下各自要为所属方争取更多利益。
巨大的诱惑还是促使黄书记做出了让步，同意低价出让土地，并且协调银行提供开发所需的贷款，条件是江南集团必须在短时间内把江南广场建造完工开业。
作为配合江州市政府cbd项目建设，江南集团承诺投资15亿巨额资金打造江州市超大型城市综合体——江南广场。江州市政府将以100万的低价协议转让旧政府大院100亩的土地作为商业配套用地给江南集团，江南集团必须在2年时间内完成承诺的江南广场建设，并如期投入预定的15亿金额建设。
江南集团投入15亿巨额资金建设开发商业中心。而江州市政府相当于招商引资优惠低价出让土地，共同打造江州市新的城市名片。以此启动江州cbd建设。
此消息一出，立即在省内乃至长三角引起巨大关注，江南集团在住宅市场尝到甜头后，居然迫不及待又花巨资杀入商业地产。这样激进大胆的战略步伐，让许多业内人士都高呼看不懂。
国内甚至香港，许多开发商都只专注于其中一个方面，要么住宅要么商业地产。何况，江南集团提出的超大型城市综合体还没有先例，到底能否成功许多人都持怀疑的态度。江州有650万人，只能算二线城市，照江南广场15亿的投资规模，连在天京、沪东这样过千万人口的一线城市都不一定能容纳，建成后能够回本都是未知数。
公司内部也出现了一些不同意见，原本以为首先在宁博市试水江南广场，投资额可能在5亿元之内。因为秦然说过要先试水，看看国内商业地产的发展时机到没，再进一步增加投资。但现在改变了目标，要在江州兴建第一个江南广场，而且投资额达到了15亿，这算是非常大的冒险。如果江南广场项目失败，可能会动摇江南集团的根基，很有可能把公司幸苦积累的利润一扫而空甚至破产倒闭。
“我会成立新的商业地产有限责任公司，把其和江南地产和江南集团隔离开来。就是今后失败，也不会牵涉到集团和其他子公司。现在机会难得，江州要打造cbd，我们拿到的土地是cbd中的cbd。光那块地就值3个亿，而我们只花了100万买下来。现在新城工业园招商顺利，许多金融机构也都纷纷进驻江州，何况中国加入wto的谈判在不久后就会成功，所以诸多利好消息让我看好江州的明天。江南广场，她将会翻开中国商业地产新的篇章。”
秦然一向来都以眼光独到深受手下们的佩服，这一次他力主推进江南广场建设，开始进军商业地产，众高管们虽有异议也只好服从接受。
江南广场，到底今后表现如何呢？
所有人都只能拭目以待了。（未完待续。。）
第三十一章 招商前奏
江州旧政府大院的土地是拿了，但现在新城的政府大楼还没建好，所以还要推迟至少半年才能正式把土地交到江南集团手中。
趁此时间，秦然要把江南广场的设计图落实。设计方面，他当然只是外行，所以秦然只需把大概的项目组成部件说出来，比如2栋写字楼、1栋商务公寓以及超级购物中心等，剩下的交给专业的建筑设计师团队来把构想落实到图纸。
秦然开建江南广场最大的支持者就是郭会明，他由商业地产出身，所以来江南集团就是为了在商业地产上有所建树。虽然他现在还担任宁博市分公司经理，但秦然为了保证他的积极性，把江南广场项目负责人的头衔也给了他。在这半年内，他需要在江州和宁博两头跑，在紧盯江南广场进度同时，还需要把宁博拆迁地块的楼盘盖起来。
“忙碌，但是很充实。”
郭会明欣然接受了秦然的安排，如此说道。他太太已经辞去了在羊城的工作，举家迁到江州，让郭会明没有了后顾之忧。
初步预计在2000年元旦江南广场开始动工，工期为18个月，然后剩3个月让商家装修，赶在2001年十一国庆节开门迎客。
和之前筹办开发西子湾项目不同，西子湾只需要把房子建好然后卖掉就基本结束了整个过程，江南广场却显得复杂得多。因为江南广场是一个超级城市综合体，有写字楼、酒店、公寓、购物中心、电影院等一系列单体项目组成。
江南广场硬件建设好之后。还要面临着销售、招商、营运等一系列后续问题。配套的公寓，是第一时间资金回收的主打，这相当于普通住宅商品房的销售。可以算是一锤子买卖。之后是重头戏江南广场的商铺，为了维持整个广场的整体规划，秦然打算保留一部分位置好升值潜力大的商铺只租不售，其余的商铺都将对外出售，回笼大部分的资金。购物中心需要招商入驻，尤其是要有带来人流的主力店，这将是江南广场能够生存下去的根本。因为你的定位是城市中心。那么就必须有能吸引人、留住人的卖点和招牌。写字楼的话，秦然同样考虑出售一部分楼层，继续回笼资金。其余的继续自己持有等待升值。另外的酒店、电影院、ktv还需要投入精力开始创办，这三者是今后利润丰厚的领域，秦然不打算和外人合作，决定自己干。
光看这些。就可以知道运作开发一个大的城市综合体需要多大资源投入。所以秦然对市委书记黄伟国承诺投入的15亿确实没有什么水分。
江南广场能不能火起来，招商是关键，所以好久没走上台面的章诚又一次被秦然叫到了办公室。章诚这一次来内地，真是来对了，机会一个接着一个。刚忙完单体小区楼盘的招商，又将面对从未经历过的大型城市综合体营运，有点像初中生一下子跃升到大学参加考试般。
“城市综合体成败的关键在于人气，而人气需要主力店来带动。主力店好了。就能带动我们其他商铺的销售。所以，从今天开始。你们部门要把全部精力投入到我们广场的主力店招商之中。一是大型超市，要是全国